Een huis kopen in Duitsland
In Duitsland is een koop pas rond als je bij de notaris tekent. Tot die dag kunnen koper en verkoper nog terug.
In het kort
- Bindend
- Pas bij de notaris
- Grunderwerbsteuer
- 3,5 tot 6,5 procent, per deelstaat
- Notaris en Grundbuch
- Samen ongeveer 1,5 procent
- Makelaar
- Bij een woning betaal je hooguit de helft
Zo verloopt een koop
Een mondelinge afspraak of een handtekening onder een intentieverklaring bindt je in Duitsland niet. De koop wordt pas bindend als jij en de verkoper bij de notaris tekenen. De notaris stuurt je het ontwerp van de akte vooraf toe, zodat je het rustig kunt lezen en je financiering rond kunt maken.
Na de ondertekening laat de notaris een voorlopige inschrijving in het Grundbuch zetten, de Auflassungsvormerkung. Die beschermt je tot het huis echt op jouw naam staat. Je betaalt de koopsom pas als de notaris laat weten dat alles in orde is.
Let op: teken pas bij de notaris als je hypotheek zeker is. Een ontbindende voorwaarde zoals in Nederland is niet gebruikelijk.
De bijkomende kosten
Bovenop de koopsom betaal je de Grunderwerbsteuer. Hoeveel dat is, hangt af van de deelstaat: van 3,5 procent in Beieren tot 6,5 procent in onder meer Noordrijn-Westfalen, Brandenburg, Saarland en Sleeswijk-Holstein. Voor de notaris en het Grundbuch reken je samen ongeveer 1,5 procent.
Werkt er een makelaar voor de verkoper, dan betaal je bij een appartement of eengezinswoning hooguit de helft van zijn provisie. In totaal kom je meestal uit op 5 tot ruim 11 procent van de koopsom.
Elk jaar: Grundsteuer
Als eigenaar betaal je elk jaar Grundsteuer aan de gemeente. Sinds 2025 wordt die op een nieuwe manier berekend, en het bedrag verschilt per gemeente. Vraag de verkoper naar de laatste aanslag.
Vaak gevraagd
Kan ik met een Nederlandse hypotheek kopen?
Dat is zeldzaam. De meeste kopers lenen bij een Duitse bank, die vaak wil dat je de bijkomende kosten zelf betaalt.
Wat is een Exposé?
Zo heet de verkoopbrochure. Er staan de prijs, de oppervlakte en vaak het energielabel in, de Energieausweis.
Bronnen
- Rechner-Hub: Grunderwerbsteuer per deelstaat in 2026; geraadpleegd 2 november 2026
- Capitalo: notaris, kadaster en makelaarskosten; geraadpleegd 2 november 2026
Algemene informatie, geen juridisch advies. Regels verschillen per land en soms per gemeente. Fout gezien? Laat het weten.