Een hypotheek in Portugal als buitenlander

Portugese banken lenen aan buitenlanders, ook aan wie nog in Nederland woont. De regels zijn wel strenger dan in Nederland: je leent minder ten opzichte van de waarde van het huis, de bank kijkt scherp naar je woonlasten en bovenop de koopprijs komen belastingen die flink kunnen oplopen. In dit artikel lees je wat je nodig hebt, hoeveel je kunt lenen en waar je op let bij de rente.

De bank wil een Portugees fiscaal nummer en een Portugese bankrekening, waarop je hypotheek wordt uitbetaald en waarvan je maandlasten worden afgeschreven. Een rekening openen kan vaak op afstand, maar het nummer heb je eerst nodig.

Banco de Portugal stelt grenzen aan elke nieuwe hypotheek. Voor een huis waar je zelf permanent gaat wonen, leen je hoogstens 90 procent van de waarde; voor een tweede huis of een vakantiewoning hoogstens 80 procent. Dat zijn bovengrenzen. Woon je nog niet in Portugal, dan geven de meeste banken je 70 tot 80 procent, omdat ze je inkomen in een ander land moeilijker kunnen controleren. Reken er dus op dat je 20 tot 30 procent van de koopprijs zelf inbrengt, plus de kosten.

Sinds 1 augustus 2026 mogen je maandlasten voor al je leningen samen niet hoger zijn dan 45 procent van je netto inkomen; daarvoor was dat 50 procent. De bank rekent daarbij met een hogere rente dan je werkelijk betaalt, voor een variabele rente over een lange looptijd anderhalf procentpunt erbovenop, zodat je een rentestijging kunt opvangen. Ben je jonger dan 35, dan mag je hypotheek hoogstens veertig jaar lopen; ben je ouder, dan hoogstens vijfendertig jaar. Veel banken willen bovendien dat de lening is afgelost voor je een bepaalde leeftijd bereikt, vaak rond je 75e of 80e.

In Nederland zet bijna iedereen de rente voor tien jaar of langer vast. In Portugal hadden de meeste hypotheken lang een variabele rente: het Euribor-tarief plus een vaste opslag van de bank. Steeg de Euribor, dan stegen je maandlasten meteen mee, en dat hebben veel Portugezen in 2023 gemerkt. Tegenwoordig bieden de meeste banken ook een gemengde rente, die de eerste jaren vaststaat en daarna variabel wordt.

Vergelijk daarom niet alleen de opslag, maar ook hoe lang de rente vaststaat en wat er daarna gebeurt. Een bemiddelaar voor kredieten (intermediário de crédito) kan offertes van meerdere banken voor je ophalen. Zo iemand moet geregistreerd staan bij Banco de Portugal; vraag naar het registratienummer.

Bij aankoop betaal je de overdrachtsbelasting IMT. Voor een huis dat je eigen hoofdverblijf wordt, betaal je in 2026 niets tot 106.346 euro en loopt het tarief daarna op tot 8 procent. Voor een tweede huis betaal je vanaf de eerste euro. Daarbovenop komt 0,8 procent zegelbelasting over de koopprijs en 0,6 procent over het bedrag dat je leent. Voeg daar de notaris, het kadaster en de taxatie van de bank aan toe.

Een rekenvoorbeeld: koop je een huis van 300.000 euro als eigen hoofdverblijf en leen je 210.000 euro, dan betaal je ongeveer 10.500 euro IMT, 2.400 euro zegelbelasting op de koop en 1.260 euro op de lening. Je bent dan ruim 14.000 euro kwijt voor je de notaris hebt betaald.

Ben je 35 of jonger en koop je je eerste huis, dan kun je tot 330.539 euro vrijgesteld zijn van IMT en zegelbelasting. Dat geldt alleen als het huis je fiscale woonadres in Portugal wordt en je nergens anders een woning hebt of de afgelopen drie jaar had. Daarna betaal je elk jaar de gemeentelijke onroerendgoedbelasting IMI, tussen 0,3 en 0,45 procent van de fiscale waarde.

Nederlandse banken financieren vrijwel nooit een huis in het buitenland. Heb je overwaarde op je huis in Nederland, dan kun je je hypotheek hier verhogen en het huis in Portugal deels contant betalen. Dat maakt je bod sterker, maar de rente over dat extra deel is in Nederland niet aftrekbaar, omdat het geld niet naar je eigen woning gaat. Verkoop je je Nederlandse huis later, dan moet die lening in één keer worden afgelost.