Eerst een jaar huren: waarom het geld bespaart, ook als je zeker weet dat je wilt kopen

Wie eenmaal weet waar hij wil wonen, wil vaak zo snel mogelijk een eigen huis. Toch is eerst een jaar huren bijna altijd de goedkoopste route, ook als je zeker weet dat je wilt kopen. In de meeste landen betaal je bij aankoop een groot bedrag aan belasting en notaris, en dat geld zie je niet terug als de plek tegenvalt. Hier lees je wat een verkeerde aankoop kost, wat een huurjaar je oplevert en wanneer meteen kopen toch verstandig is.

In Nederland ben je gewend aan 2 procent overdrachtsbelasting, of niets als je jonger bent dan 35 en je eerste huis koopt. In de populaire emigratielanden ligt dat flink hoger, en de kosten zijn bij een tweede huis vaak nog hoger dan bij een huis waar je zelf gaat wonen.

• Frankrijk: voor een bestaand huis ongeveer 7 tot 8 procent aan frais de notaire, waarvan het grootste deel belasting is.
• Spanje: overdrachtsbelasting die per regio verschilt, in de meeste regio’s tussen 6 en 10 procent, plus notaris en register.
• Portugal: de overdrachtsbelasting IMT loopt op tot 8 procent, met daarbovenop 0,8 procent zegelbelasting.
• Duitsland: Grunderwerbsteuer van 3,5 procent in Beieren tot 6,5 procent in onder meer Noordrijn-Westfalen, plus ongeveer 2 procent voor notaris en kadaster en vaak een makelaar.

Een rekenvoorbeeld: koop je in Frankrijk een huis van 250.000 euro, dan ben je ongeveer 19.000 euro kwijt aan kosten. Blijkt na anderhalf jaar dat de school tegenvalt of dat het dorp in de winter leegloopt, dan betaal je bij de verkoop ook nog een makelaar. Bij een volgende aankoop begin je weer van voren af aan. Een jaar huren voor 900 euro per maand kost je 10.800 euro, en dat geld koopt je een jaar lang informatie.

Op vakantie zie je een plek op zijn mooist. Pas als je er woont, merk je hoe lang de winter duurt, welke wegen in de zomer vaststaan, hoe ver de dichtstbijzijnde huisarts is en of je kinderen hun draai vinden op school. Je leert ook de buurten kennen: de straat die je op internet mooi vond, blijkt naast een weg met vrachtverkeer te liggen, en het dorp verderop heeft een bakker, een café en een zwembad.

Tijdens dat jaar kun je rustig kijken. Je ziet welke huizen lang te koop staan, wat huizen werkelijk opbrengen en welke makelaar te vertrouwen is. Dat maakt je bod beter.

In Frankrijk loopt een huurcontract voor een gemeubileerde woning een jaar en voor een ongemeubileerde woning drie jaar, als je van een particulier huurt. De borg is hoogstens één maand huur voor een ongemeubileerde en twee maanden voor een gemeubileerde woning. Verhuurders vragen een dossier met loonstroken, je laatste belastingaanslag en vaak iemand die borg staat.

In Spanje mag je als huurder een contract verlengen tot vijf jaar, of zeven als de verhuurder een bedrijf is. Wil je echt maar een jaar huren, spreek dat dan duidelijk af. In Duitsland is de borg hoogstens drie maanden kale huur, en een huurhuis wordt er vaak zonder keuken opgeleverd. Reken op een paar duizend euro voor een keuken, of vraag of je de keuken van de vorige huurder kunt overnemen.

In Portugal heb je voor bijna alles een fiscaal nummer nodig, ook voor een huurcontract.

Een jaar huren is geen wet. Kopen zonder huurjaar is te verdedigen als je de streek al jaren buiten het seizoen kent, als je een onderneming begint die een bepaald pand nodig heeft, zoals een camping, of als huren er bijna niet te vinden is. Ook dan geldt: koop pas als je weet wat je huis in Nederland opbrengt, en zorg dat je een tijdelijke woning hebt als de verkoop en de aankoop niet precies op elkaar aansluiten.

Zie het huurjaar als onderdeel van je aankoop, niet als weggegooid geld. Het kost een paar maanden huur meer dan je zou willen, en het bespaart je in het slechtste geval een tweede verhuizing en tienduizenden euro’s aan kosten. Begin met zoeken naar een huurwoning in de streek van je voorkeur, met een contract van een jaar, en ga pas kijken naar koophuizen als je er een winter hebt gewoond.